湛江楼市到底值得买吗?恒耀代理帮你解答

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湛江楼市到底值得买吗?恒耀代理帮你解答

谈湛江楼市,离不开对湛江的基本判断。

祖国大陆最南端的城市,海岸线最长的城市,三面环海,沿海开放的十四个城市之一。这些都不是关键,下面先从几个方面来谈谈湛江的楼值不值购买。
1、人口:常住人口是一个地方楼市的重要支撑。具体从图表中可以看出,湛江市区五区2015年对比2010年人口增加幅度与湛江市(含五县)人口增加幅度基本持平。2015年对比2000年,赤坎、霞山、开发区常住人口增长速度高于湛江全市人口增加速度,但是增加幅度并不高,说明湛江市是一个城市化进程较慢,农村人口较多,较为落后的地级市。数据来源湛江市统计局对外公布数据。

2、经济。2016年GDP总量2584.78亿元,增长7.4%,2015年GDO总量2380.02,增长8.5% ,2014年GDP总量2258.72增长9.65%,2013年GDP总量2086亿,略高于高于全国GDP增长速度。具体而言近几年来湛江引入晨鸣纸业、宝钢、中科炼化等项目,同时市容市貌变化较大,诸多的商业中心建成诸如万达、原点广场、鼎盛广场、金沙湾广场。从海湾大桥往金沙湾、开发区看过来,颇有大城市的气息。

3、地理位置。湛江是一个远离经济都市的城市,向南海口,向西南宁,向东广州,均需要4-6个小时。从江门开始到北海,漫长的南中国海岸线,湛江占据独到的地理位置。作为最早开放的十四个沿海城市,湛江的发展略让人失望。

好了,回归正言,来谈谈湛江的楼市。湛江楼市在2012—2016年上半年处在一个长时间停滞的状态,价格非常稳定。从2016年国庆后成交量开始放大,价格开始缓慢提升,但之前并不明显。2017年3月后,湛江楼市成交量继续放大,房价开始坐着火箭上升,直至5月国家公布的70的大中城市住房价格,湛江市环比增长2%多,赫然排在前列,大众开始切身感受到房价的上涨,赤坎、霞山、开发区任意一个楼盘都在一万左右的单价,甚至需要抢房的状况。大街小巷谈论房子的日渐多起来。下面着重谈几个观念。
1、湛江楼市的上涨与人口、信贷政策无关
从前面分析的湛江市常住人口的基本情况,湛江市区常住人口并没有显著增长,显然湛江楼市的启动与人口并没有太多的关系。2015年开始湛江的信贷政策较为宽松,第一套房最低首付20%-25%,第二套房在没有结清贷款情况下首付30%,如此宽松的信贷政策下,楼市并没有任何起色。市民饭桌上也很少谈论房子,长期的停滞让湛江的楼市显得异常的稳定。本次购买的主力只要是前几年积累的购买力,主要有本地恐慌性刚需,县、市投资需求,无力承担广深住房但为了购房对抗通胀的外流人口,广深珠三角溢出的资金这四种情况。
2、湛江的楼市是本轮房价上涨的末梢
2014年底开始,2015年缓慢上涨,到2016年上半年的极度疯狂,直到2016年国庆,一线城市北上广深和强二线城市南京、合肥、苏州、厦门、郑州等出台抑制房价过快增长政策。在这个时间点湛江楼市开始出现成交量上涨。深圳、上海出台政策彻底限制了信贷,被网名调侃为自砍一刀的政策打击了本轮楼市上涨中的置换主力,2017年初北京、广州房价的继续上涨引发了更为严厉的调控政策。到此湛江楼市才开始上涨。

作为本地人,湛江的房子到底能不能买?
1、作为投资,湛江不是一个好的标的。
湛江楼市没有调控,换句话说是一个不限购,不太限制贷款的楼市,基本是由市场决定的反应真实价格的楼市,作为本轮房价上涨的末梢,说明对于敏感、灵活的资金来说并不看好湛江的楼市,最后只有一部分实在无路可去的资金才会选择湛江这样的城市。湛江作为二手房成交较少的楼市,变现难是最突出的问题,这是任何投资都不得不面对的问题。如果可以,手中有多套房的人应该着力准备争取在北上广深和强二线城市诸如南京、杭州之类的城市购买一套住房。
2、作为刚需,不得不买
刚需分两种,一种是有地方住的,湛江不少单位提供住房宿舍的;一种是没有地方住的。这两种都必须买,没有犹豫。买不买房,价格涨跌,无非是四种组合。买了房子,房价涨,没买房子,房价跌,都很高兴的事情,买了房子,房价跌,不买房子,房价涨,都是很不开心的事情。仔细想想,那种你最不能接受。最不能接受的最让人懊恼的是我没有买房子,房价涨了,我买不起了,几年白做了,影响心情,影响工作的积极性,觉得人生毫无目的,毫无意义。更为重要的是原来跟你差不多的人,甚至你认为是傻逼的人,因为比你早买了两年的房子,现在日子过得比你舒坦,让你觉得更不爽了。一切的来演是因为大家的幸福感往往来源于比较,不患寡而患不均,老祖宗早就讲过了。至于心如止水,幸福由心而生的高层次人群不是讨论的要点。
作为刚需,不得不买,早买胜过晚买。无需考虑房价是否会继续涨,无需考虑房价是否会跌,无需等待,只求一个居所,有一个居所才能有点归属感,才会花心思去打理。对于租房住的人来说,更必须买,湛江一套装修不错的一房,按照40万算,每个月租金可以达到1500元,租售比高达4%左右,如此的租售比,选择供一套力所能及的房子,并不会比租房增加多少月供。
3、作为无路可去的资金,适当投资湛江楼市
中国前些年,M2一直在以两位数的速度增长,全国人民包含各类企业,都在跟M2的增长速度作斗争,但是当前货币政策收紧已是趋势,湛江楼市相比近一两上涨20%-30%,算是弥补了几年来停滞的损失,对于前几年持有房产的,大致并没有比存银行差。我认为湛江本次楼市上涨的极限就是市区优质地段的楼价全面上万,当前离此已经不远了。对于手上拥有资金,且没有投资去路的,可以适当投资湛江楼市,毕竟在这个人心惶惶的时候,手上握有砖头总比一堆人民币更让人心安,需要值得注意的是,客观衡量自己的还贷能力,做好家庭资产的配置。对于工作稳定,资金流充裕的家庭,可以做改善性购房。

谈了这么多了,记得2016年底很多人问我该怎么投资,我说我也不知道,我对我自己的策略是找一个相对安全的资产并且负上合理的债务,躲在债务里对抗通胀,换句话说构建以负债为核心的家庭资产配置。

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